Kryterium podziału określającym różnice pomiędzy małą i dużą wspólnotą mieszkaniową jest liczba samodzielnych lokali wschodzących w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Do sumy lokali wlicza się wszystkie lokale zarówno wyodrębnione jak i lokale niewyodrębnione o przeznaczeniu zarówno mieszkalnym jak i innym np. lokale handlowe lub usługowe.
Różnice pomiędzy małą i dużą wspólnotą mieszkaniową
Status prawny danej wspólnoty określa liczba samodzielnych lokali. W przypadku gdy w danej nieruchomości znajduje się 8 lub więcej lokali mamy do czynienia z tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową oraz przepisami ustawy o własności lokali.
W przypadku gdy w danej nieruchomości znajduje się 7 lub mniej lokali mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową oraz przepisami Kodeksu cywilnego.
Mała wspólnota mieszkaniowa
Jeżeli liczba samodzielnych lokali jest równa lub mniejsza niż 7 mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą. W tzw. małej wspólnocie do podejmowania decyzji mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego (art.199-209) i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali:
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Czy status tzw. małej wspólnoty jest korzystny dla mieszkańców?
Nie, ponieważ zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego:
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli
W praktyce zgoda wszystkich współwłaścicieli jest bardzo trudna do uzyskania co często prowadzi do braku decyzji w sprawach ważnych dla wspólnoty jak np. remonty lub konieczności rozstrzygania sporów przez sądy.
Duża wspólnota mieszkaniowa
Jeżeli liczba samodzielnych lokali jest równa lub większa niż 8 mamy do czynienia z tzw. dużą wspólnotą. W tzw. dużej wspólnocie właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze Zarządu a do podejmowania decyzji mają zastosowanie odpowiednie przepisy Ustawy o własności lokali.
Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali:
Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
