Samodzielny lokal mieszkalny, pomieszczenie przynależne, pomieszczenie pomocnicze

Samodzielny lokal mieszkalny Samodzielny lokal mieszkalny, pomieszczenie przynależne, pomieszczenie pomocnicze to pojęcia często mylone przez właścicieli nieruchomości. Charakter prawny pojęć określa ustawa o własności lokali.

Czy w praktyce ma to jakiekolwiek znaczenie dla właściciela nieruchomości?

Tak, ma szczególnie, że wiąże się ze skutkami na gruncie prawa cywilnego. Charakter prawny danego pomieszczenia decyduje np. o tym czy dane pomieszczenie może zostać sprzedane niezależnie od mieszkania lub czy może zostać włączone do części wspólnych danej nieruchomości, określa również czy właściciel danego pomieszczenia musi uzyskać zgodę np. wspólnoty mieszkaniowej na dysponowanie nim wg. własnego uznania.

Samodzielny lokal mieszkalny

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Podstawową cechą samodzielności lokalu jest wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku. Trwałe ściany oznaczają trwałe materiały np. cegłę a nie siatkę lub folię. Samodzielnym lokalem może być zarówno lokal mieszkalny jak i lokal wykorzystywany na inne cele np. lokal handlowy lub usługowy.

Pomieszczenie przynależne

Czym zatem jest pomieszczenie przynależne?

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali:

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Art. 2 ust. 4 określa, że pomieszczeniem przynależnym jest np. piwnica, strych, komórka, garaż nawet jeżeli nie znajdują się bezpośrednio w pobliżu mieszkania. Pomieszczenia te mogą znajdować się nawet w innym budynku położonym w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. Z art. tego wynika , że nie jest to katalog zamknięty więc również inne pomieszczenia mogą zostać uznane za pomieszczenie przynależne.

Pomieszczenie przynależne jest własnością właściciela lokalu do którego dane pomieszczenie przynależy. Powierzchnia pomieszczenia przynależnego wliczana jest do powierzchni lokalu co ma duże znaczenie przy sprzedaży lub comiesięcznych opłatach na fundusz eksploatacyjny i remontowy – opłata jest większa proporcjonalnie do powierzchni pomieszczenia.

Czy wc znajdujące się poza danym lokalem np. na półpiętrze można uznać za pomieszczenie przynależne?

Tak, można jeżeli położone jest w granicach tej samej nieruchomości gruntowej.

Pomieszczenie w.c. przeznaczone do wyłącznego korzystania przez użytkowników lokalu, położone poza obrębem jego ścian, lecz znajdujące się w granicach nieruchomości – należy uznać za pomieszczenie do niego przynależne.

Porównaj:

III SA/Gd 185/10 – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku z dnia10 czerwca 2010 r.

 

 

 

W jaki sposób sprawdzić czy dane pomieszczenie jest pomieszczeniem przynależnym?

Zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali:

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Z art. tego wynika, że w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu np. przy zakupie mieszkania, rzuty pomieszczeń powinny się znajdować w postaci załączników do przedmiotowego aktu notarialnego.

Pomieszczenie pomocnicze

Pomieszczenie pomocnicze stanowi nieodłączny składnik lokalu i spełnia tą samą funkcję co lokal oraz nie może być od niego fizycznie oddzielone np. spiżarnia lub pomieszczenie do przechowywania ubrań.

Czym różni się pomieszczenie przynależne od pomieszczenia pomocniczego?

Jak wskazuje wyrok WSA w Gdańsku kryterium „pomieszczenia pomocniczego” jest kryterium funkcji jakie spełnia dane pomieszczenia natomiast kryterium charakteryzującym „pomieszczenie przynależne” jest kryterium położenia.

W przypadku pomieszczenia pomocniczego chodzi o taki związek takiego pomieszczenia z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który służy zaspokajaniu mieszkalnych potrzeb ludzi, zaś w przypadku pomieszczenia przynależnego o związek służący zaspokajaniu „innych potrzeb”.

Pomieszczenie pomocnicze co do zasady powinno pozostawać w obrębie lokalu.

 

W doktrynie wskazuje się, że kryterium charakteryzującym „pomieszczenie pomocnicze” w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali jest jego funkcja, zaś kryterium charakteryzującym „pomieszczenie przynależne” jest jego położenie poza obrębem ścian lokalu. Pomieszczenie pomocnicze co do zasady powinno pozostawać w obrębie lokalu.

Porównaj:

III SA/Gd 185/10 – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku z dnia10 czerwca 2010 r.

 

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here