Ustanowienie samodzielnego lokalu mieszkalnego z wc poza budynkiem mieszkalnym

W doktrynie wskazuje się, że kryterium charakteryzującym „pomieszczenie pomocnicze” w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali jest jego funkcja, zaś kryterium charakteryzującym „pomieszczenie przynależne” jest jego położenie poza obrębem ścian lokalu. Pomieszczenie pomocnicze co do zasady powinno pozostawać w obrębie lokalu.

Pomieszczenie w.c. przeznaczone do wyłącznego korzystania przez użytkowników lokalu, położone poza obrębem jego ścian, lecz znajdujące się w granicach nieruchomości – należy uznać za pomieszczenie do niego przynależne.

III SA/Gd 185/10 – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku z dnia10 czerwca 2010 r.

Data orzeczenia
2010-06-10 orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2010-05-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Alina Dominiak /sprawozdawca/
Elżbieta Kowalik-Grzanka
Marek Gorski /przewodniczący/

 

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Gorski Sędziowie: Sędzia WSA Alina Dominiak (spr.) Sędzia WSA Elżbieta Kowalik-Grzanka Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Zegan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi Polskich Kolei Państwowych Spółki Akcyjnej Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 marca 2010 r. nr […] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Starosty z dnia 16 września 2009 r. nr […], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Polskich Kolei Państwowych Spółki Akcyjnej Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami kwotę 100 zł ( sto złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

W. R., reprezentująca Biuro Obsługi Nieruchomości i działająca

w imieniu „A” S.A. Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami w G., wystąpiła

o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych położonych

w budynku nr […] przy ul. […] w Z.

Postanowieniem z dnia 16 września 2009 r. Starosta, powołując się na art. 123 i art. 219 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. własności lokali, odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali nr […] i […], usytuowanych pod w/w adresem.

W uzasadnieniu wskazano, że z załączonej do wniosku dokumentacji wynika, iż część składową lokali mieszkalnych nr […] i […] stanowią pomieszczenia pomocnicze pomieszczenia przynależne. Inwentaryzacja tych pomieszczeń oraz wyrys z mapy ewidencyjnej wskazują, że pomieszczenia w.c., które są pomieszczeniami pomocniczymi (co wynika z orzecznictwa, m.in. Sądu Najwyższego), znajdują się poza budynkiem mieszkalnym. W tej sytuacji przedmiotowe lokale nie są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, nie spełniając wymogów art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, ponieważ tylko pomieszczenia przynależne mogą być położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem.

Po rozpoznaniu zażalenia na powyższe postanowienie Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 26 marca 2010 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy o własności lokali utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy.

Organ odwoławczy w pełni podzielił stanowisko Starosty i jego ocenę prawną wskazując, że niesporne było, że oba lokale mają w.c., które są pomieszczeniami pomocniczymi, poza budynkiem. Nie można uznać za samodzielny lokal, nie posiadający niezbędnych do tej samodzielności pomieszczeń pomocniczych. Lokal taki nie odpowiada definicji samodzielności lokalu mieszkalnego, wskazanej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Organ wskazał też, że zastosowanie w sprawie mają przepisy ustawy o własności lokali, nie zaś przepisy ustawy Prawo budowlane. Nieistotny jest rok budowy obiektu, gdyż ustawa nie posługuje się tego typu kryterium, „A” Spółka Akcyjna – Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w G. zaskarżyła powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, domagając się uchylenia postanowień organów obu instancji oraz zasądzenia na swoją rzecz kosztów postępowania.

Skarżąca spółka wskazała, że zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali, odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny loka! mieszkalny, czyli wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczony na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W jej ocenie przedmiotowe lokale spełniają te warunki,

a umieszczenie w.c. poza budynkiem nie stanowi przeszkody w uznaniu ich samodzielności. Powołała się przy tym na treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 lutego 2009 r. sygn. akt III SA/Gd 434/08,

w którym uznał on, że pomieszczenie w.c. położone poza obrębem ścian lokalu należy uznać za pomieszczenie przynależne, wobec czego ten lokal mieszkalny należy uznać za lokal samodzielny.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i przywołując stosowne orzeczenia sądów administracyjnych wniosło ojej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd orzekł w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną – art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym stosownie do unormowania zawartego w art. 2 ust. 4 ustawy, do lokalu mogą przynależeć – jako jego części składowe – inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.

Ze znajdujących się w aktach administracyjnych dokumentów wynika, że przedmiotowe lokale , położone w budynku mieszkalnym przy ul. […] w Z. składają się z następujących pomieszczeń: lokal nr […] – z czterech pokoi, kuchni, piwnicy, trzech pomieszczeń gospodarczych i w.c., przy czym w.c. znajduje się poza obrębem ścian lokalu; lokal nr […] składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, piwnicy, dwóch pomieszczeń gospodarczych i w.c., które znajduje się poza obrębem ścian lokalu.

Organy administracji odmówiły skarżącej wydania zaświadczeń o samodzielności powyższych lokali twierdząc, że mają one w.c., będące „pomieszczeniami pomocniczymi”, znajdujące się poza budynkiem.

Identyfikując charakter pomieszczeń, które należą do przedmiotowych lokali wskazać należy, że w.c. niewątpliwie nie ma charakteru „izby” w rozumieniu omawianych przepisów. W ustawie brak dookreślenia pojęć „izba”, „pomieszczenie pomocnicze”, „pomieszczenie przynależne”, co nasuwa w praktyce trudności interpretacyjne. Ponadto katalog „pomieszczeń przynależnych”, określony w ustawie nie jest katalogiem zamkniętym.

W doktrynie wskazuje się, że kryterium charakteryzującym „pomieszczenie pomocnicze” w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali jest jego funkcja, zaś kryterium charakteryzującym „pomieszczenie przynależne” jest jego położenie poza obrębem ścian lokalu (por. R. Strzelczyk, A. Turlej. Własność lokali. Komentarz. Wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa 2007. str. 56-57). Pomieszczenie pomocnicze co do zasady powinno pozostawać w obrębie lokalu (G. Bieniek, Z. Marmaj. Własność lokali. Komentarz. Warszawa 2006 str. 42).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2003 r. sygn. akt III RN 29/02 (LEX nr 75998), na który powołuje się organ I instancji, nie wypowiada się w żaden sposób wprost o charakterze pomieszczenia w.c., nie kwalifikuje go jako pomieszczenia pomocniczego bądź przynależnego. Sąd ten wskazuje natomiast, że w przypadku pomieszczenia pomocniczego chodzi o taki związek takiego pomieszczenia z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który służy zaspokajaniu mieszkalnych potrzeb ludzi, zaś w przypadku pomieszczenia przynależnego o związek służący zaspokajaniu „innych potrzeb”.

W doktrynie wskazuje się również, że nie można uznać za samodzielny lokal, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej (por. R. Strzelczyk, A. Turlej. Własność lokali. Komentarz. Wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa 2007. str. 57).

W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę uznać należy pomieszczenie w.c. przeznaczone do wyłącznego korzystania przez użytkowników lokalu, położone poza obrębem jego ścian, lecz znajdujące się w granicach nieruchomości – za pomieszczenie do niego przynależne. Skoro zatem osoby zamieszkujące w lokalach nr […] i nr […] przy ul. […] w Z. mają możliwość zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych w oparciu o wyodrębniony bezspornie zespół izb i pomieszczeń wraz z odrębnym pomieszczeniem w.c., mającym charakter pomieszczenia przynależnego, to brak jest podstaw, by lokalom tym odmówić przymiotu samodzielności.

Skoro pomieszczenia przynależne stanowią części składowe lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali) to skutkiem uznania, że niektóre

z pomieszczeń należące do lokalu mają taki właśnie charakter, nie może być odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Odmowa taka narusza przepisy art. 2 ust. 2, 3 i 4 ustawy o własności lokali, jeśli dany lokal spełnia ustawowe kryteria samodzielności.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) w zw. z art. 135 p.p.s.a.

W dalszym toku postępowania organ administracji publicznej rozpatrzy sprawę, uwzględniając powyższą ocenę prawną. Należy też, mając na uwadze, że właścicielem przedmiotowych lokali jest skarżąca Spółka, wyjaśnić w kontekście art. 217 § 2 pkt 2 k.p.a. kwestię osoby, ubiegającej się o wydanie zaświadczeń, bowiem w tym zakresie organy nie były konsekwentne.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.

 

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here