Zebranie właścicieli wspólnoty mieszkaniowej

Zebranie wspólnoty mieszkaniowejZgodnie z przepisami ustawy o własności lokali zebranie właścicieli wspólnoty mieszkaniowej odbywa się obowiązkowo na:

  • rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej
  •  oraz może odbywać się na nadzwyczajnych zebraniach wspólnoty mieszkaniowej

Tryb oraz zasady zwoływania rocznego i nadzwyczajnych zebrań wspólnoty mieszkaniowej określają przepisy Ustawy o własności lokali.

W zależności od tego czy w danej wspólnocie mamy do czynienia z zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, czy też administratora, który administruje wspólnotą zgodnie z art. 23 sprawa przedstawia się nieco odmiennie.

Kto i w jaki sposób zwołuje roczne zebranie właścicieli wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy o własności lokali:

[…] Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.[…]

Zdarzają się również sytuacje gdy Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 z różnych powodów nie zwołują zebrania i w takim przypadku zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

[…] W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. […]

Jakie tematy powinny zostać omówione na rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 30 ust. 2 ustawy o własności lokali przedmiotem zebrania powinny być w szczególności:

  • uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  • ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1;
  • sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Tematy wymienione w  art. 30 ust. 2 rzeczywiście powinny zostać szczegółowo omówione na rocznym zebraniu wspólnoty, ponieważ mają istotny wpływ na jej funkcjonowanie.

Roczny plan gospodarczy jest jednym z ważniejszych dokumentów od którego zależy w jakiej wysokości będą pobierane opłaty w danym roku od mieszkańców na poczet bieżącego utrzymania wspólnoty, funduszu remontowego oraz zaplanowanych inwestycji.

Roczne sprawozdanie Zarządu dla większości mieszkańców to jedyna możliwość dowiedzenia się czym zajmował się Zarząd wspólnoty w ciągu całego roku, czy zrealizował powierzone zadania oraz w jakiej kondycji finansowej znajduje się wspólnota. Po zapoznaniu się ze sprawozdaniem Zarządu mieszkańcy w formie absolutorium wyrażają swoją opinię na temat pracy Zarządu.

Na zebraniu można poruszyć wszystkie interesujące mieszkańców tematy oraz zagadnienia. Zebranie jest też po to aby ustalić zakres i przedmiot potrzebnych inwestycji oraz omówić tematy, które dla części mieszkańców mogą być niezrozumiałe lub budzą wątpliwości.

Kto i w jaki sposób może zwołać nadzwyczajne zebranie właścicieli wspólnoty mieszkaniowej?

W praktyce mamy również do czynienia z sytuacjami, które związane są z koniecznością podjęcia ważnych decyzji już po rocznym zebraniu wspólnoty. W przypadku takich sytuacji dobrym rozwiązaniem jest zwołanie tzw. nadzwyczajnego zebrania wspólnoty mieszkaniowej na którym można przedyskutować z mieszkańcami sprawy wzbudzające kontrowersje lub co do których dobrze jest poznać różne opinie.

Zgodnie z art. 31 ustawy o własności lokali:

[…] Zebrania ogółu właścicieli lokali:
a)mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b)zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1. […]

Z art. 31 ustawy o własności lokali wynika, że nadzwyczajne zebranie może zostać zwołane przez:

  • zarząd wspólnoty mieszkaniowej
  • zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1
  • lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej

W jaki sposób należy zawiadomić o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej?

Każdy właściciel musi zostać powiadomiony o mającym się odbyć zebraniu zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali:

[…] O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. […]

Co powinno zawierać zawiadomienie o zebraniu wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy o własności lokali:
[…] W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. […]

Czy uchybienia formalne mogą być podstawą do uchylenia podjętych na zebraniu uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej?

W orzecznictwie utrwalony pozostaje pogląd zgodnie z którym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę do uchylenia uchwały jedynie wówczas gdy wadliwości postępowania miały lub mogły mieć wpływ na treść uchwały. Dotyczy to również nieprawidłowości w zwołaniu zebrania członków wspólnoty i powiadomieniu o jego terminie.

Czy na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej można głosować nad uchwałami, które nie były przesłane w zawiadomieniu o zebraniu?

Tak, można. Właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je.

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej staje się prawomocna?

Uchwałę można zaskarżyć w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here